PTZ 2027 et RE2020 2028 : le calendrier des constructeurs

Étude « Marché de la maison individuelle : prévisions 2027 »

• Synthèse : projection du marché de la maison individuelle en 2027
• Précédents : évolution et crises de la maison individuelle
• Facteurs : PTZ et RE2020, taux des crédits immobiliers, pouvoir d’achat immobilier, coût de construction, prix des terrains à bâtir
• Méthode : note méthodologique

Cet article établit le calendrier des règles et des échéances politiques qui encadrent la construction de maisons individuelles de 2026 à 2028 : financement des ménages, normes de construction, droit des sols, fiscalité, élections. Il les décrit à législation constante, c’est-à-dire selon le droit en vigueur à la date de gel de l’étude, le 27 septembre 2026 : les textes et les données publiés après cette date ne sont pas pris en compte.

Les deux échéances principales se suivent. Le prêt à taux zéro (PTZ), qui finance depuis le 1er avril 2025 la construction de maisons neuves sur tout le territoire, est prévu jusqu’au 31 décembre 2027. Les maisons de France métropolitaine dont la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2028 relèvent du palier 2028 de la réglementation environnementale des bâtiments neufs (RE2020), souvent appelé « RE2028 » bien qu’il s’agisse d’une étape de la même réglementation : le plafond moyen des émissions de gaz à effet de serre liées à leur construction passe de 530 à 475 kilogrammes d’équivalent CO₂ par mètre carré. D’autres échéances s’y ajoutent : fin de l’exonération des dons familiaux pour le logement neuf (31 décembre 2026), fin du gaz dans les logements neufs (1er janvier 2027), élection présidentielle (18 avril et 2 mai 2027), dates limites du zéro artificialisation nette (ZAN) pour les schémas de cohérence territoriale (SCoT, 22 février 2027) et pour les plans locaux d’urbanisme (PLU, 22 février 2028).

À la date de gel, plusieurs textes susceptibles de modifier ce calendrier n’étaient pas adoptés : le projet de loi de finances pour 2027, pour lequel le Premier ministre a annoncé une prolongation du PTZ au-delà de 2027 ; le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement (projet de loi Relance), adopté par le Sénat ; la proposition de loi TRACE sur l’artificialisation des sols. Ils sont présentés comme des variantes, sans chiffrage. Cet article décrit les règles et leurs dates ; leurs effets, lorsqu’ils sont chiffrés, relèvent des autres articles de l’étude.

Calendrier des échéances de 2026 à 2028

Le tableau classe les échéances par date. La dernière colonne donne le statut de chaque mesure au 27 septembre 2026 : une mesure adoptée appartient à la projection centrale de l’étude, une mesure annoncée ou en discussion à ses variantes.

Date	Mesure	Statut au 27 septembre 2026
1er janvier 2026	Coefficient de conversion de l’électricité du diagnostic de performance énergétique (DPE) abaissé de 2,3 à 1,9	En vigueur (arrêté publié au Journal officiel du 26 août 2025)
21 février 2026	Ouverture du statut du bailleur privé (acquisitions à partir de cette date), réservé aux logements des bâtiments collectifs	En vigueur (loi de finances pour 2026)
Mars 2026	Élections municipales	Passées ; prochaines en 2032
27 mai 2026	Procédure unique de modification des SCoT et des PLU ; révision du PLU réservée à certains changements	En vigueur (loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement)
1er juillet 2026	Nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, pour les ventes de terrains à bâtir et les contrats de construction conclus à partir de cette date	En vigueur (arrêté du 9 janvier 2026)
1er juillet 2026	Modulations des seuils de la RE2020, dont la hauteur sous plafond, pour les demandes de permis de construire déposées à partir de cette date	En vigueur (décret n° 2026-200 du 18 mars 2026)
1er octobre 2026	Présentation du projet de loi de finances pour 2027	Annoncée par la presse spécialisée, postérieure à la date de gel
31 décembre 2026	Date limite des dons familiaux exonérés affectés à l’achat d’un logement neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou à des travaux de rénovation énergétique	Fixée par la loi de finances pour 2025
1er janvier 2027	Fin du gaz dans les logements neufs, y compris en appoint, pour les demandes de permis de construire déposées à partir de cette date	Adoptée (décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026)
1er janvier 2027	Coefficient de conversion de l’électricité du DPE abaissé de 1,9 à 1,7	Adopté (arrêté du 19 août 2026)
1er janvier 2027	Nouvelle valeur forfaitaire de la taxe d’aménagement	Actualisation annuelle ; valeur 2027 non publiée
22 février 2027	Date limite d’entrée en vigueur des SCoT modifiés ou révisés pour intégrer la trajectoire du ZAN	Fixée par la loi ; report proposé par la proposition de loi TRACE, non adoptée
18 avril et 2 mai 2027	Élection présidentielle	Dates arrêtées en Conseil des ministres le 1er juillet 2026
31 décembre 2027	Fin du PTZ	Fixée par la loi ; prolongation annoncée le 23 septembre 2026, non adoptée
1er janvier 2028	Palier 2028 de la RE2020 : plafond moyen d’impact carbone de la construction des maisons de France métropolitaine abaissé de 530 à 475 kg éq. CO₂/m²	Adopté (annexe de l’article R. 172-4 du code de la construction et de l’habitation)
1er janvier 2028	Logements classés F exclus de la location en France métropolitaine	Fixé par la loi ; aménagements votés par le Sénat dans le projet de loi Relance
22 février 2028	Date limite d’entrée en vigueur des PLU et des cartes communales modifiés ou révisés pour intégrer la trajectoire du ZAN	Fixée par la loi ; report proposé par la proposition de loi TRACE, non adoptée
Mars 2028	Élections départementales et régionales	Prévues par le calendrier électoral
31 décembre 2028	Fin du statut du bailleur privé (acquisitions), réservé aux logements des bâtiments collectifs	Fixée par la loi de finances pour 2026 ; ouverture aux maisons anciennes votée par le Sénat

1er juillet 2026 : nouvelle carte des sols argileux

Les sols argileux se rétractent en période de sécheresse et gonflent lorsqu’ils se réhydratent. Ce phénomène, appelé retrait-gonflement des argiles, provoque des mouvements de terrain différentiels sous les constructions. Un arrêté du 9 janvier 2026 a mis à jour la carte des zones exposées. Elle s’applique aux promesses et actes de vente de terrains non bâtis constructibles et aux contrats de construction conclus à partir du 1er juillet 2026, dont les contrats de construction de maison individuelle (CCMI), par lesquels un constructeur bâtit une maison sur le terrain de son client. Selon le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM), service géologique national, 55 % du territoire hexagonal relève désormais d’une exposition moyenne ou forte, contre 48 % avec la carte précédente.

Dans ces zones s’appliquent les obligations issues de la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de 2018, codifiées aux articles L. 132-4 à L. 132-9 du code de la construction et de l’habitation. Le vendeur d’un terrain non bâti constructible fournit une étude géotechnique. Pour une construction de deux logements au plus, le constructeur suit les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage ou respecte des techniques particulières de construction fixées par voie réglementaire. La nouvelle carte étend ces obligations à des terrains qui n’y étaient pas soumis ; pour un constructeur, la date de conclusion du CCMI détermine la carte applicable.

1er octobre 2026 : présentation annoncée du budget 2027

À la date de gel, le projet de loi de finances pour 2027 n’était pas présenté ; selon la presse spécialisée, son examen en Conseil des ministres était prévu le 1er octobre 2026. Dans une lettre du 23 septembre 2026 aux acteurs du logement, rapportée par la presse, le Premier ministre a annoncé plusieurs mesures de ce projet pour le logement :

• prolongation du PTZ « au-delà de 2027 » et élargissement aux ménages « ayant un enfant à naître, ou né il y a moins de trois ans » ;
• dispositif « Jeanbrun » « rendu significativement plus attractif dans les logements anciens » ;
• réorientation du soutien fiscal à la location meublée ;
• création d’un « bonus adaptation » pour équiper les logements face aux vagues de chaleur.

Ces annonces ne sont pas des textes adoptés. L’étude les traite comme des variantes, sans chiffrage : leur contenu précis n’était pas publié à la date de gel et peut changer pendant la discussion parlementaire. Les deux lois de finances précédentes ont été promulguées le 14 février 2025 et le 19 février 2026, soit après le début de l’année qu’elles couvraient.

Projet de loi Relance : état au 27 septembre 2026

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement est examiné selon la procédure accélérée, qui permet de réunir une commission mixte paritaire après une seule lecture dans chaque assemblée. Le Sénat l’a adopté le 8 juillet 2026. À l’Assemblée nationale, le texte adopté par la commission des affaires économiques a été déposé le 23 septembre 2026 ; il n’était pas publié à la date de gel et la date de l’examen en séance n’était pas fixée. Dans sa lettre du 23 septembre, le Premier ministre s’est engagé à inscrire le projet à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale et à y ajouter une mesure facilitant la reconstruction à l’identique des maisons détruites par les incendies de l’été 2026.

Deux mesures du texte adopté par le Sénat touchent l’activité des constructeurs de maisons :

• un « périmètre de développement du logement » : en cas d’insuffisance caractérisée de l’offre de logements, l’autorité compétente en matière de PLU pourrait délimiter, pour cinq ans renouvelables deux fois, des secteurs situés en zone urbaine ou à urbaniser où des dérogations au PLU pourraient être accordées aux projets de logements, à condition que ces logements soient occupés à titre de résidence principale ;
• l’ouverture du statut du bailleur privé aux maisons anciennes, la branche « neuf » restant limitée aux bâtiments collectifs (détails dans la partie consacrée au 31 décembre 2028).

Le même texte aménage l’interdiction de louer les logements les moins performants (partie consacrée au 1er janvier 2027) et intègre les travaux d’amélioration du confort d’été à la définition de la rénovation énergétique performante. Ces dispositions peuvent encore changer : elles forment des variantes.

31 décembre 2026 : fin de l’exonération des dons familiaux pour le neuf

La loi de finances pour 2025 exonère de droits de donation les dons de sommes d’argent consentis du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce. L’exonération est limitée à 100 000 euros par donateur et à 300 000 euros par bénéficiaire. Les sommes doivent être affectées, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale. Le logement acquis est conservé cinq ans comme résidence principale ou loué à ce titre.

La construction d’une maison par le bénéficiaire n’entre pas dans le dispositif. La doctrine de l’administration fiscale exclut l’affectation des sommes à la construction de sa résidence principale par le bénéficiaire, ainsi qu’à l’achat du terrain destiné à cette construction. Dans une réponse publiée le 3 février 2026 à une question écrite, le ministère de l’Action et des Comptes publics a confirmé que les projets de construction sont exclus du champ de l’exonération : dans un CCMI, le particulier propriétaire du terrain est le maître d’ouvrage, alors qu’en VEFA ce rôle revient au vendeur.

Pour les constructeurs, cette échéance concerne donc les maisons vendues neuves ou en VEFA ; les ménages qui font construire en CCMI n’en bénéficient pas, avant comme après le 31 décembre 2026. Faute de précédent comparable, l’étude n’ajuste pas sa projection pour cette échéance et la signale comme un facteur d’incertitude.

1er janvier 2027 : fin du gaz dans le neuf, DPE et taxe d’aménagement

Trois changements prennent effet le même jour.

Fin du gaz dans les logements neufs

Dans les maisons individuelles, la RE2020 exclut en pratique la chaudière gaz comme chauffage principal depuis 2022, mais un appoint au gaz restait possible pour le chauffage ou l’eau chaude sanitaire. Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026 supprime cette possibilité. Pour les logements dont la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2027, il interdit l’installation de chaudières dont les émissions dépassent 79 grammes d’équivalent CO₂ par kilowattheure, seuil réglementaire de l’électricité. Selon la Fédération française du bâtiment, les solutions hybrides au gaz sont ainsi exclues du neuf. Font exception les systèmes de secours, les raccordements à un réseau de chaleur, les bâtiments soumis à des servitudes rendant la mesure inapplicable et les extensions de moins de 150 mètres carrés ou de 30 % de la surface initiale raccordées au système existant. La même règle s’appliquera aux bâtiments publics en 2028 et aux autres constructions en 2030.

Nouveau calcul du DPE et location des logements anciens

Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A à G. Ses règles pèsent sur le parc ancien, que les ménages comparent aux maisons neuves ; cet arbitrage est traité dans l’article sur le pouvoir d’achat immobilier, soit la capacité d’emprunt d’un ménage (le montant qu’il peut emprunter) rapportée au prix moyen d’une maison neuve, terrain compris.

Le coefficient qui convertit la consommation d’électricité en énergie primaire, et pèse donc sur le classement des logements chauffés à l’électricité, est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 ; le ministère de l’Économie estimait que ce changement ferait sortir environ 850 000 logements des classes F et G. Un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE déjà réalisés restent valables dix ans et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si le nouveau calcul améliore leur classement.

En France métropolitaine, seuls les logements classés A à F peuvent être loués depuis 2025 ; à partir de 2028, seuls les logements classés A à E le pourront, puis les logements classés A à D à partir de 2034. Le texte du projet de loi Relance adopté par le Sénat aménage ce calendrier : un logement loué au moment d’une échéance ne deviendrait non décent qu’au renouvellement ou à la reconduction du bail, et au plus tard trois ans après l’échéance. Il prévoit aussi des dérogations, notamment lorsque les travaux sont impossibles ou lorsqu’un contrat de travaux a été conclu avant 2030.

Actualisation de la taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est due pour la construction d’une maison. Elle se calcule en multipliant la surface taxable par une valeur forfaitaire au mètre carré, réduite de moitié pour les 100 premiers mètres carrés d’une résidence principale et de ses annexes, puis par les taux votés par la commune (de 1 % à 5 %, jusqu’à 20 % en cas de majoration), par le département (2,5 % au plus) et, en Île-de-France, par la région (1 % au plus). En 2026, la valeur forfaitaire est de 892 euros par mètre carré hors Île-de-France et de 1 011 euros en Île-de-France. Elle est actualisée chaque année selon l’indice du coût de la construction de l’INSEE : la valeur de 2027 dépend de l’indice du troisième trimestre de 2026, publié après la date de gel. La taxe est exigible à l’achèvement des travaux : le propriétaire déclare les éléments nécessaires à son calcul dans les 90 jours qui suivent, depuis l’espace « Gérer mes biens immobiliers », puis la paie en une ou deux fois selon son montant.

Dans l’étude, le coût de construction désigne le prix du bâti d’une maison payé par le ménage, hors terrain, au sens du service des données et études statistiques (SDES), service statistique du ministère de la Transition écologique, à distinguer des coûts de production des entreprises mesurés par l’indice BT01 ; sa projection pour 2027, la valeur forfaitaire projetée et la fourchette de la taxe pour un ménage type figurent dans l’article sur le coût de construction en 2027.

22 février 2027 et 22 février 2028 : ZAN et documents d’urbanisme

La loi Climat et résilience de 2021 fixe l’objectif de zéro artificialisation nette des sols en 2050 et, pour la décennie 2021 à 2031, la réduction de moitié du rythme de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) par rapport à la décennie 2011 à 2021. Cette trajectoire doit être déclinée des documents régionaux jusqu’aux documents locaux d’urbanisme, selon les dates limites fixées par la loi du 20 juillet 2023 :

• 22 novembre 2024 pour les schémas régionaux ;
• 22 février 2027 pour les SCoT ;
• 22 février 2028 pour les PLU et les cartes communales.

Ces dates sont assorties de sanctions. Si la version modifiée ou révisée du SCoT n’est pas entrée en vigueur avant le 22 février 2027, les ouvertures à l’urbanisation sont suspendues jusqu’à son entrée en vigueur. Si la version modifiée ou révisée du PLU ou de la carte communale n’est pas entrée en vigueur avant le 22 février 2028, aucune autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée dans les zones à urbaniser du PLU ou dans les secteurs de la carte communale où les constructions sont autorisées, jusqu’à l’entrée en vigueur du document. Pour la décennie 2021 à 2031, une commune dont le document d’urbanisme a été prescrit ou approuvé avant le 22 août 2026 dispose d’une garantie d’au moins un hectare de consommation d’espaces.

Depuis le 27 mai 2026, la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement remplace les procédures de modification des SCoT et des PLU par une procédure unique et réserve la révision du PLU à certains changements, dont la réduction des zones agricoles ou naturelles et l’ouverture d’une zone à urbaniser.

La proposition de loi TRACE, adoptée par le Sénat le 18 mars 2025, modifierait ce cadre : suppression de l’objectif de réduction de moitié sur 2021 à 2031, trajectoire fixée par chaque région, report des dates limites de modification des documents d’urbanisme. Transmise à l’Assemblée nationale le 19 mars 2025, elle y était en attente d’examen à la date de gel. Elle forme une variante.

Le 21 mai 2026, le Conseil constitutionnel a censuré, comme dépourvues de lien avec le projet de loi initial, des dispositions de la loi de simplification de la vie économique qui prévoyaient de nouvelles dérogations au décompte de la consommation d’ENAF pour des projets industriels d’intérêt national majeur et permettaient, sous conditions, de dépasser l’objectif local de consommation. À la date de gel, les dates limites du ZAN restent celles de la loi du 20 juillet 2023. Les constats chiffrés sur le ZAN, le prix et la surface des terrains figurent dans l’article sur le prix des terrains à bâtir.

18 avril et 2 mai 2027 : élection présidentielle

Le premier tour de l’élection présidentielle aura lieu le 18 avril 2027 et le second le 2 mai 2027, dates arrêtées en Conseil des ministres le 1er juillet 2026. L’élection précède la fin du PTZ et le palier 2028 de la RE2020 ; le projet de loi de finances pour 2028 sera présenté après elle, à l’automne 2027.

Les élections municipales de mars 2026 ont désigné les maires qui délivrent la plupart des permis de construire jusqu’aux prochaines élections municipales, prévues en 2032, et les conseils qui conduiront, seuls ou au sein de leur intercommunalité, la modification ou la révision des PLU, qui doit entrer en vigueur avant le 22 février 2028. Les élections départementales et régionales sont prévues en mars 2028, les élections législatives en 2029, sauf dissolution. La projection de l’étude ne comporte pas d’effet propre aux élections ; l’évolution de la construction les années d’élections municipales et présidentielles est décrite dans l’article sur l’évolution et les crises de la construction de maisons individuelles.

31 décembre 2027 : fin du PTZ à législation constante

Le PTZ est un prêt sans intérêt, accordé sous conditions de ressources, qui finance l’achat ou la construction de la future résidence principale en complément d’un autre prêt immobilier ; l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. La loi de finances pour 2025 a supprimé, à compter du 1er avril 2025, les conditions de localisation géographique et d’habitat collectif qui limitaient le PTZ dans le neuf : il finance depuis cette date l’acquisition ou la construction de tout logement neuf, maison ou appartement, sur l’ensemble du territoire, y compris dans le cadre d’un CCMI. La loi de finances pour 2024 a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027.

Les règles du PTZ s’appliquent selon la date d’émission de l’offre de prêt. À législation constante, une offre émise après le 31 décembre 2027 ne comporterait donc plus de PTZ, même si le contrat de construction a été signé avant. Le barème (quotités selon les revenus, plafonds selon les zones) et l’effet du PTZ sur le coût du financement d’un ménage type sont traités dans l’article sur les taux des crédits immobiliers, mesurés par le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat publié par la Banque de France.

La prolongation « au-delà de 2027 » annoncée le 23 septembre 2026 par le Premier ministre, avec un élargissement aux ménages ayant un enfant à naître ou né depuis moins de trois ans, n’est pas adoptée. Dans la projection centrale de l’étude, le PTZ prend donc fin le 31 décembre 2027 ; sa prolongation forme une variante non chiffrée.

1er janvier 2028 : palier 2028 de la RE2020

La RE2020 s’applique aux maisons individuelles de France métropolitaine depuis 2022. Elle plafonne notamment l’indicateur Ic construction, qui mesure l’impact sur le climat des produits de construction, des équipements et du chantier, en kilogrammes d’équivalent CO₂ par mètre carré. Ce plafond baisse par paliers. Pour les maisons individuelles ou accolées, les plafonds moyens sont les suivants ; ils sont ensuite modulés selon les caractéristiques de chaque projet, notamment sa localisation et sa surface.

Année de dépôt de la demande de permis de construire	Plafond moyen Ic construction (kg éq. CO₂/m²)	Plafond moyen Ic énergie (kg éq. CO₂/m²)
2022 à 2024	640	160 (200 pour une maison raccordée à un réseau de chaleur)
2025 à 2027	530	160 (200 pour une maison raccordée à un réseau de chaleur)
2028 à 2030	475	160
À partir de 2031	415	160

Pour les maisons, le palier du 1er janvier 2028 abaisse donc le plafond Ic construction de 530 à 475 ; il ramène aussi de 200 à 160 le plafond Ic énergie, qui porte sur les émissions liées aux consommations d’énergie, pour les maisons raccordées à un réseau de chaleur. Les autres exigences de la RE2020 pour les maisons (besoins bioclimatiques, consommations d’énergie primaire, confort d’été) ne changent pas en 2028.

Le seuil applicable est celui de l’année de dépôt de la demande de permis de construire : une maison dont la demande est déposée le 31 décembre 2027 relève du plafond de 530, même si son chantier commence en 2028. Un permis de construire est valable trois ans et peut être prorogé deux fois d’un an : des maisons conçues selon le palier 2025 pourront donc être mises en chantier plusieurs années après le 1er janvier 2028.

Le décret n° 2026-200 du 18 mars 2026, applicable aux demandes de permis déposées depuis le 1er juillet 2026, a ajouté des modulations, dont l’une neutralise les impacts supplémentaires liés à une hauteur sous plafond supérieure à 2,5 mètres. Il n’adapte les seuils de contenu carbone que pour les immeubles de grande hauteur : les plafonds moyens de 2028 et de 2031 des maisons individuelles restent inchangés. Les surcoûts de construction associés aux paliers de la RE2020 sont examinés dans l’article sur le coût de construction d’une maison.

Dans l’étude, les permis désignent les logements individuels purs autorisés ; en individuel pur, le permis de construire ne porte que sur une maison, si bien qu’un permis correspond à une maison. Avant l’entrée en vigueur de la RE2020, le 1er janvier 2022, les permis ont dépassé ce que prévoyait un modèle estimé sur les données antérieures : l’article sur les précédents de la construction de maisons individuelles mesure ce surcroît sur les six mois qui ont précédé l’échéance. Parce que la fin du PTZ et le palier 2028 interviennent au même moment, à la fin de 2027, la projection du marché de la maison individuelle en 2027 applique aux permis du second semestre 2027 un ajustement d’anticipation fondé sur ce précédent. Elle est publiée avec et sans cet ajustement.

31 décembre 2028 : fin du statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026 et appelé dispositif « Relance logement » ou « Jeanbrun », permet au propriétaire qui loue un logement nu à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans et sous plafonds de loyers et de ressources, de déduire de ses revenus fonciers un amortissement du prix d’acquisition. Il s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 : logements neufs ou en VEFA, et logements anciens dont les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et les portent en classe A ou B du DPE. Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif : les maisons individuelles en sont exclues, neuves comme anciennes.

Le Pôle Habitat FFB, organisation professionnelle qui regroupe notamment les constructeurs de maisons individuelles, demande que le dispositif soit amélioré dans l’ancien et ouvert à la maison individuelle, neuve comme ancienne. Le projet de loi Relance, dans sa version initiale comme dans le texte adopté par le Sénat, l’ouvre aux maisons anciennes : la commission des finances du Sénat relève qu’il supprime, pour les seuls logements anciens, la limitation de l’avantage fiscal aux bâtiments d’habitation collectifs. La branche « neuf » reste limitée aux bâtiments collectifs. Le Premier ministre a par ailleurs annoncé un dispositif « rendu significativement plus attractif dans les logements anciens » dans le budget 2027. Aucun des textes publiés à la date de gel n’ouvre le statut du bailleur privé aux maisons individuelles neuves.

Projection centrale et variantes de l’étude

La projection de l’étude est une projection conditionnelle : elle ne vaut que si ses hypothèses se réalisent, à commencer par la législation constante. Les échéances de ce calendrier y entrent selon leur statut à la date de gel.

• Mesures adoptées : la projection centrale les suppose appliquées telles qu’adoptées. Seule la concomitance de la fin du PTZ et du palier 2028 de la RE2020 donne lieu à un ajustement chiffré des permis de 2027, fondé sur le précédent de 2021 et présenté avec une variante sans ajustement.
• Échéance sans précédent mesurable : la fin de l’exonération des dons familiaux pour le neuf, au 31 décembre 2026, n’est pas ajustée ; elle est signalée comme un facteur d’incertitude.
• Mesures annoncées ou en discussion : projet de loi de finances pour 2027, projet de loi Relance, proposition de loi TRACE. Elles forment des variantes décrites sans chiffrage, leur contenu n’étant pas arrêté à la date de gel.

Glossaire

• CCMI : contrat de construction de maison individuelle, par lequel un constructeur bâtit une maison sur le terrain de son client, qui en est le maître d’ouvrage.
• Date de gel : date après laquelle aucune donnée ni aucun texte nouveau n’est pris en compte dans l’étude, fixée au 27 septembre 2026.
• DPE : diagnostic de performance énergétique, qui classe les logements de A (le plus performant) à G.
• ENAF : espaces naturels, agricoles et forestiers, dont la consommation mesure la trajectoire du ZAN jusqu’en 2031.
• Ic construction et Ic énergie : indicateurs de la RE2020, en kilogrammes d’équivalent CO₂ par mètre carré ; le premier mesure l’impact sur le climat des produits de construction, des équipements et du chantier, le second celui des consommations d’énergie du bâtiment. Leurs plafonds moyens sont modulés selon les caractéristiques de chaque projet.
• Législation constante : hypothèse selon laquelle le droit en vigueur à la date de gel s’applique sans modification sur toute la période étudiée.
• Permis : dans l’étude, logements individuels purs autorisés ; en individuel pur, le permis de construire ne porte que sur une maison.
• Projection conditionnelle : projection qui ne vaut que si ses hypothèses se réalisent, notamment la législation constante.
• PTZ : prêt à taux zéro, prêt sans intérêt accordé sous conditions de ressources pour l’achat ou la construction de la résidence principale d’un ménage qui n’en a pas été propriétaire au cours des deux années précédentes.
• RE2020 : réglementation environnementale des bâtiments neufs, applicable en France métropolitaine aux maisons individuelles depuis 2022, dont les seuils se renforcent par paliers (2025, 2028, 2031).
• Retrait-gonflement des argiles : mouvement d’un sol argileux qui se rétracte en période de sécheresse et gonfle en se réhydratant.
• SCoT, PLU et carte communale : le schéma de cohérence territoriale est un document de planification à l’échelle d’un bassin de vie ; le plan local d’urbanisme fixe les règles de construction d’une commune ou d’une intercommunalité ; la carte communale, document plus simple, délimite les secteurs où les constructions sont autorisées.
• Statut du bailleur privé : dispositif d’amortissement fiscal pour l’investissement locatif, créé par la loi de finances pour 2026 et appelé « Relance logement » ou « Jeanbrun ».
• VEFA : vente en l’état futur d’achèvement, par laquelle un particulier achète un logement à construire à un vendeur qui en est le maître d’ouvrage.
• ZAN : zéro artificialisation nette, objectif fixé pour 2050 par la loi Climat et résilience.

Méthode et limites

Cet article décrit des règles et leurs dates ; il ne chiffre aucun effet. Les textes sont cités dans leur état au 27 septembre 2026, date de gel commune aux huit pages de l’étude, et vérifiés sur des sources officielles (sites des ministères et de l’administration fiscale, service-public.gouv.fr, sites du Parlement et du Conseil constitutionnel) et auprès d’organismes de référence : le BRGM, le Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema) et l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). Les seuils de la RE2020 sont ceux de l’annexe consolidée publiée par le ministère chargé de la construction, complétée par sa description du décret du 18 mars 2026. Le contenu du projet de loi de finances pour 2027 n’était connu, à la date de gel, que par une lettre du Premier ministre rapportée par la presse ; ces sources secondaires sont signalées comme telles en fin d’article. Les textes en discussion peuvent évoluer après la date de gel ; la page publiée est archivée le jour de sa publication, pour que la comparaison avec le réalisé, début 2028, porte sur cette version. La méthode commune de l’étude, ses hypothèses et ses limites sont détaillées dans la note méthodologique.

Renouvel commercialise des applications destinées notamment aux constructeurs de maisons individuelles ; aucun résultat de cette étude n’en dépend.

À législation constante, les deux principales échéances de la période se suivent à un jour d’intervalle : le PTZ s’arrête le 31 décembre 2027 et le palier 2028 de la RE2020 s’applique aux demandes de permis de construire déposées dès le 1er janvier 2028. Le projet de loi de finances pour 2027 peut modifier la première de ces échéances ; aucun texte publié à la date de gel ne modifie la seconde pour les maisons individuelles. La projection 2027 du marché de la maison individuelle montre comment l’étude intègre ces dates, avec et sans ajustement d’anticipation.

Citer l’étude. Les dates et les statuts de ce calendrier peuvent être repris dans vos analyses avec la mention « Renouvel, étude Marché de la maison individuelle : prévisions 2027, données arrêtées au 27 septembre 2026 ». La note méthodologique de l’étude en précise les sources, la méthode et les limites.

Questions fréquentes

Sources

Carte des sols argileux

• BRGM, Retrait-gonflement des argiles (RGA) : la carte nationale d’exposition évolue (1er avril 2026) : Consulter l’actualité
• Cerema, L’arrêté du 9 janvier 2026 met à jour la carte des zones « retrait-gonflement des argiles » (zones RGA) (2 février 2026) : Consulter l’actualité
• Cerema, Les études géotechniques liées au retrait-gonflement des argiles (études RGA) (7 février 2024) : Consulter la fiche

Budget 2027 et lettre du Premier ministre

• Maire-Info, Exonération de foncier bâti, Outre-mer, « bonus adaptation »… : Sébastien Lecornu dévoile ses mesures en matière de logement (24 septembre 2026), source secondaire : Consulter l’article
• Batiactu, PLF 2027 : bouffée d’oxygène pour les bailleurs sociaux et un PTZ prolongé et étendu (23 septembre 2026), source secondaire, en partie réservée aux abonnés : Consulter l’article
• Légifrance, Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (19 février 2026) : Consulter la loi

Projet de loi Relance

• Sénat, Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, texte n° 157 (2025-2026) adopté par le Sénat (8 juillet 2026) : Consulter le texte
• Sénat, Avis n° 819 (2025-2026) de Sophie Primas, au nom de la commission des finances, sur le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement (1er juillet 2026) : Consulter l’avis
• Assemblée nationale, La relance et la décentralisation du logement, dossier législatif (dépôt à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026) : Consulter le dossier
• Assemblée nationale, Texte de la commission sur le projet de loi, adopté par le Sénat, visant la relance et la décentralisation du logement, n° 3188-A0 (23 septembre 2026, non publié à la date de gel) : Consulter la page

Dons familiaux

• Service-public.gouv.fr, De nouvelles exonérations pour les dons d’argent entre membres d’une famille (19 février 2025) : Consulter l’actualité
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, ENR – Mutations à titre gratuit de meubles ou d’immeubles – Donations – Régimes spéciaux et exonérations – Exonérations, § 730, 750 et 860 (4 septembre 2025) : Consulter la doctrine
• Assemblée nationale, Question écrite n° 5903 de Tiffany Joncour, Absence d’exonération pour les constructions individuelles en dehors d’une VEFA, réponse du ministère de l’Action et des Comptes publics (Journal officiel du 3 février 2026) : Consulter la question
• Impots.gouv.fr, Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? (13 juillet 2026) : Consulter la page

Fin du gaz, DPE et taxe d’aménagement

• Portail des réglementations énergétiques et environnementales des bâtiments, Fin du gaz dans la construction neuve (14 septembre 2026) : Consulter la page
• Légifrance, Décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026 relatif aux exigences de performance environnementale concernant l’installation d’un équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire dans un bâtiment (12 septembre 2026) : Consulter le décret
• Fédération française du bâtiment, Fin du gaz en construction neuve et des solutions hybrides au fioul en rénovation à partir de 2027 (17 septembre 2026) : Consulter l’actualité
• Ministère de l’Économie, Un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique (27 août 2025) : Consulter l’actualité
• Service-public.gouv.fr, Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ? (1er septembre 2026) : Consulter l’actualité
• Légifrance, Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité relatif au diagnostic de performance énergétique (19 août 2026) : Consulter l’arrêté
• Service-public.gouv.fr, Logement à louer décent (fiche F2042, vérifiée le 21 mars 2025) : Consulter la fiche
• Ministère de l’Économie, Tout savoir sur la taxe d’aménagement (20 janvier 2026) : Consulter la page
• BOFiP, BOI-IF-TU-10-40-20, IF – Taxes d’urbanisme – Taxe d’aménagement – Liquidation – Exigibilité (31 décembre 2025) : Consulter la doctrine

ZAN et documents d’urbanisme

• Ministère de la Transition écologique, Zéro artificialisation nette : guide synthétique (version du 27 novembre 2023) : Consulter le guide
• Cerema, La loi du 20 juillet 2023 adapte le cadre de la mise en oeuvre du « zéro artificialisation nette » (loi « ZAN ») (7 août 2023) : Consulter l’actualité
• Sénat, Proposition de loi visant à instaurer une trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux, la loi en clair (18 mars 2025) : Consulter la page
• Assemblée nationale, Proposition de loi visant à instaurer une trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux, dossier législatif (dépôt à l’Assemblée nationale le 19 mars 2025) : Consulter le dossier
• Légifrance, Article 194 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (22 août 2021, version consolidée) : Consulter l’article
• ANIL, Simplification du droit de l’urbanisme et du logement, analyse juridique n° 2025-20 (27 novembre 2025) : Consulter l’analyse
• Conseil constitutionnel, Décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026, Loi de simplification de la vie économique (21 mai 2026) : Consulter la décision

Élections

• Service-public.gouv.fr, Les dates de l’élection présidentielle de 2027 sont annoncées (2 juillet 2026) : Consulter l’actualité
• Service-public.gouv.fr, Quelles sont les dates des prochaines élections ? (fiche F1939, vérifiée le 1er juillet 2026) : Consulter la fiche

PTZ

• Service-public.gouv.fr, Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) (fiche F10871, vérifiée le 15 septembre 2026) : Consulter la fiche
• Ministère de l’Économie, Prêt à taux zéro (PTZ) : tout ce qu’il faut savoir (2 avril 2025) : Consulter la page
• ANIL, PTZ (Prêt à Taux Zéro) : offres de prêt émises à compter du 1er avril 2025, analyse juridique n° 2025-08 (1er avril 2025) : Consulter l’analyse
• ANIL, PTZ (Prêt à Taux Zéro) : offres de prêt émises à compter du 1er avril 2024, analyse juridique n° 2024-12 (3 avril 2024) : Consulter l’analyse

RE2020

• Portail des réglementations énergétiques et environnementales des bâtiments, Annexe de l’article R. 172-4 du code de la construction et de l’habitation, chapitres 1 à 3 (version intégrant le décret n° 2024-1258 du 30 décembre 2024) : Consulter l’annexe
• Portail des réglementations énergétiques et environnementales des bâtiments, Textes « Exigences et Méthode » (30 avril 2026) : Consulter la page
• Légifrance, Décret n° 2026-200 du 18 mars 2026 modifiant les exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiment en France métropolitaine (18 mars 2026) : Consulter le décret
• Service-public.gouv.fr, Urbanisme : quelle est la durée de validité d’une autorisation ? (fiche F2082, vérifiée le 23 juillet 2025) : Consulter la fiche

Statut du bailleur privé

• Service-public.gouv.fr, Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun (déduction des revenus fonciers) (fiche F39735, vérifiée le 21 juillet 2026) : Consulter la fiche
• Pôle Habitat FFB, Relance Logement : l’urgence d’ouvrir le dispositif Jeanbrun à l’individuel (24 février 2026) : Consulter l’actualité