Pouvoir d’achat immobilier : prévisions 2027

Étude « Marché de la maison individuelle : prévisions 2027 »

• Synthèse : projection du marché de la maison individuelle en 2027
• Précédents : évolution et crises de la maison individuelle
• Facteurs : PTZ et RE2020, taux des crédits immobiliers, pouvoir d’achat immobilier, coût de construction, prix des terrains à bâtir
• Méthode : note méthodologique

Cet article projette le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage type pour une maison neuve en 2027. Le pouvoir d’achat immobilier désigne ici la capacité d’emprunt d’un ménage, c’est-à-dire le montant qu’il peut emprunter, rapportée au prix moyen d’une maison neuve, terrain compris. Un baromètre publié sous ce nom par un courtier en crédit le mesure ville par ville, en mètres carrés achetables pour un bien théorique. Le prix moyen d’une maison neuve retenu est le coût total moyen d’un projet de maison individuelle avec achat du terrain, au sens de l’enquête du service des données et études statistiques (SDES). L’étude raisonne à législation constante, c’est-à-dire selon le droit en vigueur à sa date de gel, le 27 septembre 2026 : les données et les textes publiés après cette date ne sont pas pris en compte.

Ce ménage type est un couple avec un enfant de moins de 14 ans au niveau de vie médian. Selon l’INSEE, ce niveau de vie correspond pour lui à un revenu disponible de 4 011 euros par mois en 2024, en France métropolitaine. Dans la projection conditionnelle de Renouvel, qui ne vaut que si ses hypothèses se réalisent, ce ménage pourrait emprunter 275 000 euros en 2027 (fourchette de 261 000 à 290 000 euros). Rapportée au prix moyen d’une maison neuve projeté par Renouvel, cette capacité donnerait un pouvoir d’achat immobilier de 0,80 en 2027 (fourchette de 0,73 à 0,87). D’après les calculs de Renouvel sur les données de l’INSEE, de la Banque de France et du SDES, ce rapport s’élevait à 0,87 en 2024. En surface, dans la même projection, l’emprunt seul financerait en 2027 l’équivalent théorique de 94 mètres carrés de maison neuve en surface de plancher, terrain compris (fourchette de 86 à 103 mètres carrés), contre 103 mètres carrés en 2024 d’après les mêmes calculs.

Dans les variantes de l’étude, le taux des crédits immobiliers, c’est-à-dire le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat publié par la Banque de France, est supérieur ou inférieur de 0,5 point à celui de la projection centrale. Ces variantes donnent la fourchette de la capacité d’emprunt. Les fourchettes du pouvoir d’achat immobilier et de la surface combinent ces variantes avec les bornes du prix projeté. Ces trois fourchettes ne mesurent ni une probabilité ni un intervalle de confiance.

Chiffres clés au 27 septembre 2026

Le tableau rassemble les principaux chiffres de l’article avec leur statut : donnée observée, calcul de Renouvel sur des données observées ou projection conditionnelle de Renouvel.

Grandeur	Valeur	Statut
Revenu disponible mensuel du ménage type en 2024 (France métropolitaine)	4 011 euros	Donnée observée (INSEE)
Taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat publié par la Banque de France (taux des crédits immobiliers), moyenne de 2027	4,0 % (fourchette de 3,5 % à 4,5 %)	Projection conditionnelle de Renouvel
Capacité d’emprunt du ménage type en 2024	274 000 euros	Calcul de Renouvel sur données observées
Capacité d’emprunt du ménage type en 2025	292 000 euros	Calcul de Renouvel sur données observées
Capacité d’emprunt du ménage type en 2027	275 000 euros (fourchette de 261 000 à 290 000 euros)	Projection conditionnelle de Renouvel
Prix moyen d’une maison neuve, terrain compris (coût total moyen d’un projet avec achat du terrain), en 2024	313 700 euros	Donnée observée (SDES)
Prix moyen d’une maison neuve, terrain compris, en 2027	345 000 euros (fourchette de 333 000 à 358 000 euros)	Projection conditionnelle de Renouvel
Pouvoir d’achat immobilier en 2024	0,87	Calcul de Renouvel sur données observées
Pouvoir d’achat immobilier en 2027	0,80 (fourchette de 0,73 à 0,87)	Projection conditionnelle de Renouvel
Surface de maison neuve finançable par l’emprunt, terrain compris (équivalent théorique en surface de plancher), en 2024	103 m²	Calcul de Renouvel sur données observées
Surface de maison neuve finançable par l’emprunt, terrain compris (équivalent théorique en surface de plancher), en 2027	94 m² (fourchette de 86 à 103 m²)	Projection conditionnelle de Renouvel

Capacité d’emprunt et pouvoir d’achat immobilier : définitions et calcul

Capacité d’emprunt : mensualité de 35 % du revenu sur 25 ans

L’étude calcule la capacité d’emprunt comme le montant qu’un ménage peut emprunter et rembourser en 25 ans, à mensualités constantes, en consacrant 35 % de son revenu à chaque mensualité. Le taux d’intérêt retenu est le taux des crédits immobiliers, c’est-à-dire le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat publié par la Banque de France, ici hors renégociations, mois par mois. La capacité d’une année est la moyenne des douze capacités mensuelles.

La durée et la part du revenu retenues sont les plafonds de la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), que l’article sur les taux décrit en détail. Selon le HCSF, cette norme fixe :

• un taux d’effort, rapport entre les charges d’emprunt et le revenu, de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise lorsqu’elle conditionne le crédit, rapporté au revenu net avant impôt ;
• une durée de 25 ans au plus, ou de 27 ans de durée totale dont 25 ans d’amortissement lorsque l’entrée dans le logement est décalée, notamment en contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), selon sa foire aux questions ;
• une marge de flexibilité de 20 % du montant de la production de chaque trimestre civil, dont au moins 70 % pour la résidence principale et, parmi eux, au moins 30 % de la marge pour les primo-accédants.

La capacité d’emprunt de l’étude retient donc les plafonds de la norme, durée et taux d’effort, hors marge de flexibilité. Selon le communiqué du HCSF du 15 septembre 2026, la durée moyenne des nouveaux crédits à l’habitat s’établit à 22,7 ans et leur taux d’effort moyen à 30,9 % en juin 2026. Le taux retenu par l’étude exclut en outre l’assurance emprunteur et les frais. Le calcul affecte aussi la totalité des 35 % du revenu au remboursement du prêt : il majore donc la capacité d’emprunt par rapport au maximum que permet la norme, d’un montant que l’étude ne mesure pas.

Ménage type : un couple avec un enfant au niveau de vie médian

Le ménage type est un couple avec un enfant de moins de 14 ans, soit 1,8 unité de consommation selon l’échelle utilisée par l’INSEE, dont le niveau de vie est égal à la médiane. Selon l’INSEE, le niveau de vie est le revenu disponible du ménage divisé par son nombre d’unités de consommation ; le revenu disponible comprend les revenus d’activité, les indemnités de chômage, les retraites, les revenus du patrimoine et les prestations sociales, nets des impôts directs. Selon la même source, le niveau de vie médian s’élève à 26 740 euros par an et par unité de consommation en 2024 en France métropolitaine, soit 4 011 euros par mois pour ce ménage. Ce revenu disponible se distingue du revenu net avant impôt auquel la norme du HCSF rapporte les charges d’emprunt : il comprend les prestations sociales et déduit les impôts directs. L’étude ne mesure pas l’écart entre les deux.

Dans le calcul de Renouvel, ce revenu évolue, avant comme après 2024, comme le revenu disponible brut par unité de consommation en euros courants, que l’INSEE publie jusqu’au deuxième trimestre 2026. Au-delà, il évolue comme la masse salariale réelle augmentée de l’inflation, selon les projections de la Banque de France du 15 septembre 2026, publiées sans fourchette. Selon ces projections, la masse salariale réelle, que la Banque de France appelle aussi pouvoir d’achat de la masse salariale, reculerait de 0,7 % en 2026 et augmenterait de 0,7 % en 2027. Selon la même source, l’inflation mesurée par l’indice des prix à la consommation harmonisé atteindrait 2,3 % en 2026 et 1,9 % en 2027. La Banque de France ne publiant pas dans cette édition de projection du pouvoir d’achat du revenu disponible brut, l’étude retient la série la plus proche, ce que la note méthodologique déclare.

Prix moyen d’une maison neuve : terrain et bâti

Dans l’étude, le prix moyen d’une maison neuve est le coût total moyen d’un projet de maison individuelle avec achat du terrain, mesuré par l’enquête sur le prix des terrains et du bâti (EPTB) du SDES. Selon le SDES, ce coût total moyen s’élève à 313 700 euros en 2024, terrain et maison compris.

L’enquête porte sur les permis de construire délivrés à des particuliers pour une maison individuelle en secteur diffus : elle ne couvre donc pas les maisons construites par des promoteurs. Selon la méthodologie de ses publications régionales, le prix d’achat du terrain ne porte que sur les terrains achetés l’année du permis de construire ou l’année suivante ; il est toutes taxes comprises, hors frais de notaire, hors frais d’agence et hors taxe d’aménagement. Selon la foire aux questions de l’enquête, le coût prévisionnel de la maison exclut la viabilisation, la taxe d’aménagement et les aménagements extérieurs.

Le prix moyen d’une maison neuve ne décrit donc qu’une partie des projets. Selon le SDES, pour 31 % des projets de maison autorisés en 2024, le terrain a été obtenu par succession ou par donation. Selon la publication régionale de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) de Nouvelle-Aquitaine, les terrains achetés en 2024 ou en 2025, retenus pour les prix, concernent 54,2 % des projets en France métropolitaine. Ce champ ne couvre pas l’ensemble des terrains constructibles mis en vente.

Dans les projets avec achat du terrain, le terrain représente 30 % du coût total en 2024 selon le SDES, pour un prix moyen d’achat de 95 000 euros. D’après le calcul de Renouvel, la part du bâti dans ces projets s’élève à 218 700 euros en 2024. Ce montant, que le SDES ne publie pas pour la France entière, est la différence entre le coût total moyen d’un projet et le prix moyen d’achat du terrain. Les publications régionales de l’enquête décomposent le coût total de la même façon : selon la DREAL de Nouvelle-Aquitaine, il comprend le coût du terrain acheté et le coût prévisionnel de la maison, qui atteint 219 700 euros en France métropolitaine en 2024.

Le prix de 2027 additionne ces deux composantes, projetées séparément, avant arrondi. Le terrain fait l’objet de l’article sur le prix des terrains à bâtir : dans la projection conditionnelle de Renouvel, son prix moyen d’achat atteindrait 102 000 euros en 2027 (fourchette de 98 000 à 105 000 euros). La part du bâti suit l’évolution projetée du coût de construction, c’est-à-dire du prix du bâti d’une maison payé par le ménage, hors terrain, au sens du SDES. Dans la même projection, elle atteindrait 244 000 euros en 2027 (fourchette de 234 000 à 253 000 euros). Le prix moyen d’une maison neuve atteindrait ainsi 345 000 euros en 2027 (fourchette de 333 000 à 358 000 euros), dans la projection conditionnelle de Renouvel.

La part du bâti se distingue du coût moyen de construction des maisons publié par le SDES : 225 500 euros en 2024. Selon la même source, ces maisons ont une surface de plancher moyenne de 118 mètres carrés, pour un prix moyen de 1 914 euros par mètre carré de surface de plancher. D’après la méthodologie des publications régionales de l’enquête, ce coût porte sur l’ensemble des maisons, quelle que soit la date d’acquisition du terrain. Selon la même source, le coût total ne retient que les projets dont le prix du terrain et celui de la maison sont renseignés, donc avec achat du terrain. Ces moyennes ne portant pas sur les mêmes projets, le coût moyen de construction et le prix moyen d’achat du terrain ne s’additionnent pas pour donner le coût total moyen d’un projet.

Pouvoir d’achat immobilier et surface finançable

Le pouvoir d’achat immobilier rapporte la capacité d’emprunt d’une année au prix moyen d’une maison neuve de la même année. Un rapport égal à 1 signifie que l’emprunt seul couvre le prix moyen. Au-dessous de 1, l’achat d’une maison au prix moyen suppose en plus un apport personnel, un prêt à taux zéro (PTZ) ou d’autres aides, que le calcul ne compte pas. Les frais de notaire et d’agence, la taxe d’aménagement, la viabilisation et les aménagements extérieurs, exclus du prix de référence, s’ajoutent au montant à financer.

La surface finançable exprime le même rapport en mètres carrés de surface de plancher, mesure retenue par le SDES pour les maisons. Pour 2024 comme pour 2027, elle divise la capacité d’emprunt par le prix moyen d’une maison neuve rapporté à la surface de plancher moyenne des maisons de l’enquête en 2024, soit 118 mètres carrés selon le SDES. C’est un équivalent théorique : le calcul suppose que le prix d’un projet, terrain compris, varie en proportion de la surface de plancher de la maison.

Pouvoir d’achat immobilier de 2011 à 2024

Le tableau donne, d’après les calculs de Renouvel, la capacité d’emprunt du ménage type, le prix moyen d’une maison neuve et leur rapport depuis 2011. La série commence en 2011 : avant cette date, les tableaux régionaux du SDES ne permettent pas de reconstituer le coût total d’un projet.

Année	Capacité d’emprunt du ménage type	Prix moyen d’une maison neuve, terrain compris	Pouvoir d’achat immobilier
2011	203 000 euros	208 000 euros	0,97
2012	204 000 euros	216 000 euros	0,94
2013	216 000 euros	223 000 euros	0,97
2014	223 000 euros	231 000 euros	0,96
2015	242 000 euros	230 000 euros	1,05
2016	258 000 euros	233 000 euros	1,11
2017	270 000 euros	239 000 euros	1,13
2018	278 000 euros	248 000 euros	1,12
2019	292 000 euros	253 000 euros	1,15
2020	297 000 euros	261 000 euros	1,14
2021	313 000 euros	271 000 euros	1,16
2022	314 000 euros	293 000 euros	1,07
2023	275 000 euros	311 000 euros	0,89
2024	274 000 euros	313 700 euros	0,87
2025	292 000 euros	non publié à la date de gel	non calculé
2027, projection conditionnelle	275 000 euros (261 000 à 290 000 euros)	345 000 euros (333 000 à 358 000 euros)	0,80 (0,73 à 0,87)

Capacité d’emprunt : moyenne annuelle des capacités mensuelles, calcul de Renouvel sur les données de l’INSEE et de la Banque de France. Prix moyen d’une maison neuve : de 2011 à 2023, coût total d’un projet reconstitué par Renouvel à partir des tableaux régionaux du SDES et raccordé au niveau publié de 2024 ; en 2024, coût total moyen d’un projet publié par le SDES ; en 2027, projection conditionnelle de Renouvel.

D’après ces calculs, le pouvoir d’achat immobilier du ménage type reste compris entre 0,94 et 0,97 de 2011 à 2014 : sa capacité d’emprunt couvre presque le prix moyen d’une maison neuve. Selon les mêmes calculs, il dépasse 1 de 2015 à 2022 et atteint 1,16 en 2021. D’après les calculs de Renouvel, la capacité d’emprunt passe de 242 000 euros en 2015 à 313 000 euros en 2021, quand le prix reconstitué passe de 230 000 à 271 000 euros.

Le rapport descend ensuite à 1,07 en 2022, 0,89 en 2023 et 0,87 en 2024, d’après les calculs de Renouvel. Selon les mêmes calculs, la capacité d’emprunt recule de 314 000 euros en 2022 à 275 000 euros en 2023 avec la hausse des taux des crédits immobiliers, qui culminent à 4,17 % en janvier 2024 selon la Banque de France. Dans le même temps, d’après la série reconstituée par Renouvel, le prix moyen d’une maison neuve passe de 293 000 euros en 2022 à 311 000 euros en 2023. Selon le SDES, le coût total moyen d’un projet est ensuite quasi stable, à 313 700 euros en 2024.

Le recul du pouvoir d’achat immobilier accompagne celui des maisons autorisées. D’après les calculs de Renouvel sur les données du SDES, le cumul sur douze mois des permis, c’est-à-dire des logements individuels purs autorisés, a reculé de 57 % entre mars 2022 et février 2025. Selon l’INSEE, un logement individuel pur est une maison issue d’une opération de construction qui ne comporte qu’un seul logement : en individuel pur, un permis correspond donc à une maison. L’article sur la crise de la construction de maisons individuelles depuis 2022 en décrit les mécanismes.

En 2025, la capacité d’emprunt remonte à 292 000 euros, d’après les calculs de Renouvel. Le pouvoir d’achat immobilier de 2025 n’est pas calculé : les résultats de l’enquête du SDES sur 2025 n’étaient pas publiés à la date de gel.

Pouvoir d’achat immobilier en 2027 : projection pour une maison neuve

Dans la projection conditionnelle de Renouvel, la capacité d’emprunt du ménage type atteindrait 275 000 euros en 2027 (fourchette de 261 000 à 290 000 euros), après 292 000 euros en 2025 d’après les calculs de Renouvel sur données observées. Elle repose sur deux hypothèses. Le taux des crédits immobiliers projeté par Renouvel s’établirait en moyenne à 4,0 % en 2027 (fourchette de 3,5 % à 4,5 %), après 3,30 % en juillet 2026 selon la Banque de France, un chiffre encore provisoire. Le revenu du ménage type suivrait les projections de la Banque de France décrites plus haut. Entre 2025 et 2027, dans la même projection, la hausse du taux réduit la capacité d’emprunt davantage que la hausse du revenu ne l’accroît.

Rapportée au prix moyen d’une maison neuve, projeté par Renouvel à 345 000 euros en 2027 (fourchette de 333 000 à 358 000 euros), cette capacité donnerait un pouvoir d’achat immobilier de 0,80 (fourchette de 0,73 à 0,87). Dans la projection conditionnelle de Renouvel, ce niveau serait inférieur à tous ceux calculés depuis 2011, et la borne haute de sa fourchette égale le niveau de 2024 (0,87). Dans la même projection, la capacité d’emprunt de 2027 resterait proche de son niveau de 2024, 274 000 euros d’après les calculs de Renouvel : dans la projection centrale, le recul du pouvoir d’achat immobilier entre ces deux années tient à la hausse du prix projeté.

En surface, dans la même projection, l’emprunt seul financerait en 2027 l’équivalent théorique de 94 mètres carrés de maison neuve en surface de plancher, terrain compris (fourchette de 86 à 103 mètres carrés), contre 103 mètres carrés en 2024 d’après les calculs de Renouvel. Selon le SDES, la surface de plancher moyenne des maisons de l’enquête s’élève à 118 mètres carrés en 2024.

Dans la projection conditionnelle de Renouvel, la borne basse de la capacité d’emprunt, 261 000 euros, correspond à des taux supérieurs de 0,5 point à ceux de la projection centrale, et sa borne haute, 290 000 euros, à des taux inférieurs de 0,5 point. Les bornes du pouvoir d’achat immobilier et de la surface associent la variante de taux défavorable au prix haut et la variante favorable au prix bas ; elles n’intègrent aucune incertitude sur le revenu.

La projection 2027 du marché de la maison individuelle présente le prix moyen d’une maison neuve projeté pour 2027, avec ses composantes, et le coût total pour le ménage, taxe d’aménagement comprise.

Revenus et emploi des ménages en 2026 et 2027

À taux donné, la capacité d’emprunt varie dans la même proportion que le revenu. Le pouvoir d’achat du revenu disponible brut par unité de consommation mesure le revenu disponible brut des ménages, corrigé de l’évolution des prix et rapporté au nombre d’unités de consommation. Selon l’INSEE, il a reculé de 0,7 % en 2025, après une hausse de 2,2 % en 2024 ; ces chiffres sont provisoires pour 2025 et semi-définitifs pour 2024. Selon la même source, il a encore reculé de 0,6 % au deuxième trimestre 2026, après un recul de 0,2 % au premier trimestre. Pour 2026, l’INSEE prévoit, dans sa Note de conjoncture du 10 septembre 2026, un recul de 0,4 % du pouvoir d’achat du revenu disponible brut de l’ensemble des ménages, comme en 2025 pour cet ensemble, sans fourchette publiée.

Selon l’INSEE, le taux de chômage au sens du Bureau international du travail atteint 8,3 % de la population active au deuxième trimestre 2026, en hausse de 0,7 point sur un an ; depuis la publication du 7 août 2026, ce taux couvre aussi Mayotte. D’après une autre publication de l’INSEE, du 28 août 2026, l’emploi salarié recule de 0,3 % sur un an au deuxième trimestre 2026, en France hors Mayotte.

Dans ses projections du 15 septembre 2026, publiées sans fourchette, la Banque de France prévoit un taux de chômage de 8,3 % en moyenne en 2026 et en 2027, puis de 8,0 % en 2028. Selon la même source, également sans fourchette, l’emploi total resterait globalement stable en 2026 avant de se redresser en 2027 et en 2028, et le salaire moyen par tête nominal augmenterait de 2,0 % en 2026 et de 2,6 % en 2027. La Banque de France traite l’incertitude de ses projections par trois autres scénarios, qui se distinguent par la trajectoire des prix de l’énergie.

L’étude n’utilise ni le chômage ni l’emploi dans ses calculs : la capacité d’emprunt suppose un ménage au niveau de vie médian, sans tenir compte de la situation professionnelle des emprunteurs ni de la sélection des dossiers par les banques.

Épargne, apport personnel et dons familiaux

Selon l’INSEE, le taux d’épargne des ménages, part de leur revenu disponible brut qu’ils ne consacrent pas à leur dépense de consommation finale, s’établit à 17,2 % au deuxième trimestre 2026, après 17,9 % au premier trimestre. Dans sa Note de conjoncture du 10 septembre 2026, l’INSEE le prévoit à 17,3 % en 2026, sans fourchette publiée.

Le pouvoir d’achat immobilier de l’étude mesure ce que l’emprunt seul permet de financer, sans l’épargne. Dans la projection conditionnelle de Renouvel, la capacité d’emprunt du ménage type couvrirait 80 % du prix moyen d’une maison neuve, terrain compris, en 2027 (fourchette de 73 % à 87 %). Le reste, ainsi que les dépenses exclues du prix de référence (frais de notaire et d’agence, taxe d’aménagement, viabilisation, aménagements extérieurs), relève de l’apport personnel ou d’aides comme le PTZ, dont l’article sur les taux donne un exemple chiffré pour le ménage type.

Selon l’administration fiscale, les dons de sommes d’argent consentis dans le cadre familial entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 sont exonérés de droits de donation jusqu’à 100 000 euros par donateur, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire. Selon la même source, ils doivent financer, sous conditions, soit l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, soit des travaux de rénovation énergétique ; la construction de sa résidence principale par le bénéficiaire n’en bénéficie pas. Cette échéance figure dans le calendrier des constructeurs ; l’étude n’en mesure aucun effet, faute de précédent.

Démographie et formation des ménages

Selon l’INSEE, la population de la France est estimée à 69,1 millions d’habitants au 1er janvier 2026. Selon la même source, 645 000 enfants sont nés en 2025 et 651 000 personnes sont décédées : le solde naturel, différence entre les naissances et les décès, devient négatif (-6 000), pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. L’INSEE estime provisoirement le solde migratoire à +176 000 personnes en 2025 : la hausse de la population provient donc du solde migratoire.

Le besoin de logements dépend aussi du nombre de ménages. Selon l’INSEE, le nombre de personnes par logement diminue, ce qui accroît le nombre de logements nécessaires à population égale. Selon la même source, la France hors Mayotte compte 31,7 millions de résidences principales au 1er janvier 2025, et le nombre de logements augmente en moyenne de 0,9 % par an depuis 2018.

Pour la demande, les calculs de l’étude ne retiennent que la capacité d’emprunt, sans variable démographique.

Location ou accession à la propriété

Selon l’INSEE, 57,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale au 1er janvier 2025, en France hors Mayotte ; selon la même source, cette part est quasi stable depuis 2014, après une hausse de 1997 à 2013. Selon l’enquête nationale sur le logement de l’INSEE, au début de 2024, en France, 20 % des ménages sont propriétaires accédants, avec un emprunt en cours, et 37 % propriétaires sans emprunt. Selon la même enquête, 40 % sont locataires : 23 % dans le parc privé et 17 % dans le parc social.

Le primo-accédant, au sens du HCSF, est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Selon une analyse de l’INSEE publiée en juillet 2024, la baisse des transactions immobilières observée depuis le début de 2022 était principalement imputable aux primo-accédants.

Pour un locataire, la révision annuelle du loyer en cours de bail, lorsque le bail la prévoit, est plafonnée par l’évolution sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL), selon service-public.gouv.fr. Selon l’INSEE, cet indice augmente de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026.

La comparaison entre le coût de la location et celui de l’accession sort du champ de l’étude.

Maison neuve ou logement ancien

Selon l’INSEE, les prix des maisons anciennes reculent de 1,3 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et ceux de l’ensemble des logements anciens de 0,8 %, en France hors Mayotte ; ces chiffres sont provisoires. Selon la même source, le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 958 000 fin juin 2026, après 952 000 fin décembre 2025.

Pour un ménage déjà propriétaire, la vente de son logement peut fournir une partie de l’apport d’un nouveau projet : le prix et le nombre des ventes dans l’ancien concernent donc aussi les acheteurs de maisons neuves.

Le pouvoir d’achat immobilier de l’étude ne porte que sur les maisons neuves avec achat du terrain ; l’étude ne calcule pas d’équivalent pour l’ancien. À la date de gel, l’exonération des dons familiaux décrite plus haut ne couvre pas l’achat d’un logement ancien.

Intentions d’achat de logement

Chaque mois, l’INSEE interroge environ 2 500 ménages de France métropolitaine, notamment sur leur intention d’acheter un logement, neuf ou ancien, ou de faire construire au cours des douze prochains mois, y compris une résidence secondaire ou un logement destiné à la location. Le solde des réponses retranche la part des ménages qui n’envisagent pas d’achat de celle des ménages qui l’envisagent. Selon l’INSEE, il s’établit à -82 en septembre 2026 en France métropolitaine, en données corrigées des variations saisonnières, après -84 en août. Dans la même série, limitée à la France métropolitaine, il atteignait -76 en janvier 2022 et se situait entre -86 et -90 au cours de l’année 2014.

Selon une analyse de l’INSEE de juillet 2024, la part des ménages qui ont l’intention d’acheter un logement évolue avec le nombre de transactions immobilières, avec quelques mois d’avance. Selon la même analyse, cette part atteignait en France métropolitaine 12 % en janvier 2022 et 5 % au cours de l’année 2014.

Selon l’INSEE, l’indicateur synthétique de confiance des ménages de France métropolitaine s’établit à 86 en septembre 2026, au-dessous de sa moyenne de longue période, égale à 100.

Du côté des banques, la demande de prêts au logement diminue en France au deuxième trimestre 2026, selon l’enquête de la Banque centrale européenne (BCE) sur la distribution du crédit. Selon la même enquête, l’écart entre la part des banques signalant une baisse et celle des banques signalant une hausse atteint 13 %. L’article sur les taux en détaille les résultats.

Ces indicateurs mesurent des intentions et des demandes déclarées ; l’étude ne les utilise dans aucun calcul.

Glossaire

• Capacité d’emprunt : montant qu’un ménage peut emprunter. Dans l’étude, montant empruntable, remboursé en 25 ans par mensualités constantes égales à 35 % du revenu disponible, au taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat publié par la Banque de France.
• Taux des crédits immobiliers : taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat publié par la Banque de France ; l’étude retient la série hors renégociations.
• Pouvoir d’achat immobilier : capacité d’emprunt rapportée au prix moyen d’une maison neuve, terrain compris.
• Prix moyen d’une maison neuve : dans l’étude, coût total moyen d’un projet de maison individuelle avec achat du terrain, au sens de l’enquête du SDES ; il exclut notamment les frais de notaire et d’agence, la taxe d’aménagement, la viabilisation et les aménagements extérieurs.
• Coût de construction : prix du bâti d’une maison payé par le ménage, hors terrain, au sens du SDES, à distinguer des coûts de production des entreprises mesurés par l’indice BT01.
• Surface finançable : pouvoir d’achat immobilier exprimé en mètres carrés de maison neuve, en surface de plancher et terrain compris, à surface moyenne des maisons constante ; c’est un équivalent théorique.
• Taux d’effort : rapport entre les charges d’emprunt, assurance emprunteur comprise lorsqu’elle conditionne le crédit, et le revenu net avant impôt de l’emprunteur.
• Niveau de vie : selon l’INSEE, revenu disponible d’un ménage divisé par son nombre d’unités de consommation ; le revenu disponible comprend les revenus d’activité, les indemnités de chômage, les retraites, les revenus du patrimoine et les prestations sociales, nets des impôts directs.
• Unité de consommation : pondération des membres d’un ménage utilisée par l’INSEE pour comparer des ménages de tailles différentes ; selon l’échelle de l’INSEE, un couple avec un enfant de moins de 14 ans compte 1,8 unité de consommation.
• Revenu disponible brut : selon l’INSEE, revenu dont disposent les ménages pour consommer ou investir, prestations sociales reçues comprises, cotisations sociales et impôts versés déduits (comptabilité nationale).
• Taux d’épargne : selon l’INSEE, part du revenu disponible brut que les ménages ne consacrent pas à leur dépense de consommation finale.
• Primo-accédant : selon le HCSF, personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt.
• Permis : logement individuel pur autorisé ; en individuel pur, un permis correspond à une maison.
• Date de gel : date après laquelle aucune donnée ni aucun texte n’est pris en compte dans l’étude, le 27 septembre 2026.
• Législation constante : droit en vigueur à la date de gel ; les mesures non adoptées à cette date forment des variantes.
• Projection conditionnelle : chiffre projeté qui ne vaut que si les hypothèses de l’étude se réalisent.

Méthode et limites

Le pouvoir d’achat immobilier repose sur la méthode commune de l’étude, arrêtée avant les calculs. Ses limites propres sont les suivantes :

• La capacité d’emprunt retient les plafonds de la norme du HCSF, hors marge de flexibilité : la durée et la part du revenu consacrée à la mensualité sont à leur maximum.
• Le taux retenu, taux effectif au sens étroit, exclut l’assurance emprunteur et les frais, et la mensualité sert entièrement au remboursement du prêt. La norme du HCSF comptant l’assurance dans le taux d’effort lorsqu’elle conditionne le crédit, le calcul majore la capacité d’emprunt, d’un montant que l’étude ne mesure pas.
• Le calcul applique au prêt de 25 ans du ménage type le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat publié par la Banque de France, sans le corriger selon la durée du prêt.
• Le revenu du ménage type est un revenu disponible, prestations sociales comprises et impôts directs déduits ; la norme du HCSF rapporte les charges d’emprunt au revenu net avant impôt, et l’écart n’est pas mesuré.
• Le niveau de 2024 du revenu du ménage type porte, selon l’INSEE, sur la France métropolitaine ; son évolution suit des séries établies pour la France, comme le prix de référence, départements et régions d’outre-mer compris. Selon le SDES, ces derniers regroupent 2,9 % des terrains achetés pris en compte par l’enquête en 2024.
• Le revenu projeté suit la masse salariale réelle, convertie en euros courants avec l’indice des prix à la consommation harmonisé. La Banque de France n’ayant pas publié en septembre 2026 de projection du pouvoir d’achat du revenu disponible brut, la note méthodologique déclare cette exception à la méthode arrêtée avant les calculs. Cette série porte sur la masse des salaires, prise globalement ; le revenu disponible brut par unité de consommation publié par l’INSEE, sur lequel le revenu du ménage type est indexé jusqu’au deuxième trimestre 2026, comprend aussi les prestations sociales et les revenus du patrimoine. L’écart n’est pas mesuré.
• Les résultats portent sur le ménage type. À taux donné, la capacité d’emprunt varie dans la même proportion que le revenu : un ménage plus aisé ou plus modeste obtient un pouvoir d’achat immobilier plus élevé ou plus bas, dans la même proportion.
• Le pouvoir d’achat immobilier est national : il rapporte la capacité d’emprunt au prix moyen d’une maison neuve en France, sans tenir compte des écarts régionaux de prix, que les articles sur le coût de construction et sur le prix des terrains détaillent.
• La capacité projetée dépend du taux projeté, dont l’article sur les taux détaille les hypothèses et les limites.
• De 2011 à 2023, le prix moyen d’une maison neuve est le coût total d’un projet reconstitué par Renouvel à partir des tableaux régionaux du SDES. D’après les calculs de Renouvel, avant raccordement, la série reconstituée dépasse de 1,5 % le niveau publié en 2024 ; toute la série est ramenée à ce niveau par un même coefficient. Pour 2023, la série raccordée donne ainsi 311 000 euros d’après les mêmes calculs, quand le SDES publie un niveau définitif de 313 000 euros. Les tableaux régionaux du SDES utilisés gardent en outre les valeurs provisoires de 2023.
• Selon le SDES, les résultats de la dernière année enquêtée sont révisés l’année suivante : ceux de 2023 l’ont été d’au plus 0,9 % selon les indicateurs, et de 0,2 % pour le coût total moyen d’un projet. Ceux de 2024, point de départ du prix projeté, le seront avec les résultats de 2025.
• La publication nationale du SDES décrit les terrains du prix de 2024 comme achetés en 2024. Les publications régionales de l’enquête, dont les chiffres concordent, retiennent les terrains achetés l’année du permis de construire ou l’année suivante : l’étude signale cet écart de formulation sans pouvoir l’expliquer.
• La part du bâti de 2024, point de départ du bâti projeté, est la différence calculée par Renouvel entre le coût total moyen d’un projet et le prix moyen d’achat du terrain. Les publications régionales de l’enquête décomposent le coût total de la même façon, mais le SDES ne publie pas ce montant pour la France entière.
• La surface finançable est un équivalent théorique en surface de plancher : elle suppose que le prix d’un projet, terrain compris, varie en proportion de la surface de la maison. Elle retient la surface de plancher moyenne de l’ensemble des maisons de l’enquête, quand le prix de référence ne porte que sur les projets avec achat du terrain ; l’étude n’utilise pas de surface propre à ces projets.
• Le pouvoir d’achat immobilier ne compte ni l’apport personnel, ni le PTZ, ni les autres aides, et le prix de référence exclut les frais de notaire et d’agence, la taxe d’aménagement, la viabilisation et les aménagements extérieurs.
• Le prix projeté ne modélise aucun effet propre ou additionnel du ZAN (objectif de zéro artificialisation nette). Selon l’article sur le coût de construction, le palier 2028 de la réglementation environnementale des bâtiments neufs (RE2020), dont l’application dépend de la date de dépôt de la demande de permis de construire, sort du champ du prix de 2027. Les articles sur le coût de construction et sur le prix des terrains détaillent ces limites.
• Les fourchettes de la capacité d’emprunt, du pouvoir d’achat immobilier et de la surface ne retiennent que les variantes de taux et, pour les deux dernières, la fourchette du prix projeté : elles n’intègrent aucune incertitude sur le revenu.
• Le protocole de l’étude prévoyait une variante de capacité d’emprunt sur 27 ans pour les contrats de construction de maison individuelle. Calculée comme un amortissement sur 27 ans, elle ne correspond pas à la norme du HCSF, qui limite l’amortissement à 25 ans dans une durée totale de 27 ans : elle n’est pas publiée.

Les textes et les données peuvent évoluer après la date de gel ; la page publiée est archivée le jour de sa publication, pour que la comparaison avec les chiffres réalisés porte sur cette version. La méthode commune de l’étude, ses hypothèses et l’ensemble de ses limites sont détaillées dans la note méthodologique.

Renouvel commercialise des applications destinées notamment aux constructeurs de maisons individuelles ; aucun résultat de cette étude n’en dépend.

À législation constante, dans la projection conditionnelle de Renouvel, un couple avec un enfant au niveau de vie médian en France métropolitaine pourrait emprunter 275 000 euros en 2027 (fourchette de 261 000 à 290 000 euros). Dans la même projection, son pouvoir d’achat immobilier pour une maison neuve, terrain compris, serait de 0,80 (fourchette de 0,73 à 0,87), soit l’équivalent théorique de 94 mètres carrés de surface de plancher (fourchette de 86 à 103 mètres carrés). D’après les calculs de Renouvel, le pouvoir d’achat immobilier a baissé de 1,16 en 2021 à 0,87 en 2024 : la hausse des taux des crédits immobiliers a réduit la capacité d’emprunt pendant que le prix moyen d’une maison neuve augmentait. La projection du marché de la maison individuelle pour 2027 donne, pour la même année, le nombre de maisons autorisées et commencées.

Citer l’étude. Les chiffres de cet article peuvent être repris dans vos analyses avec la mention « Renouvel, étude Marché de la maison individuelle : prévisions 2027, données arrêtées au 27 septembre 2026 ». La note méthodologique de l’étude en précise les sources, la méthode et les limites.

Questions fréquentes

Sources

Ménage type et capacité d’emprunt

• INSEE, Niveau de vie et pauvreté en 2024 – Les niveaux de vie augmentent sans freiner les inégalités, Insee Première n° 2117 (9 juillet 2026) : Consulter la publication
• INSEE, Évolution du revenu disponible brut et du pouvoir d’achat, données trimestrielles jusqu’au deuxième trimestre 2026 (28 août 2026) : Consulter les données
• Banque de France, Projections macroéconomiques pour la France établies par la Banque de France, septembre 2026 (projections intermédiaires), document complet, tableaux 1 et 2 de l’annexe (15 septembre 2026) : Consulter le document
• HCSF, Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers (décisions du 29 septembre 2021, du 29 juin 2023 et du 18 décembre 2023) : Consulter la page
• HCSF, Foire aux questions, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (version du 29 janvier 2024) : Consulter le document
• HCSF, Communiqué de presse (15 septembre 2026) : Consulter le communiqué
• Banque de France, Taux des crédits nouveaux à l’habitat (hors négociations) aux particuliers (Webstat, série MIR1.M.FR.B.A22HR.A.R.A.2254U6.EUR.N, dernière valeur à la date de gel : juillet 2026) : Consulter la série
• Banque de France, Crédits aux particuliers – 2026-07 (7 septembre 2026) : Consulter la publication

Prix d’une maison neuve

• SDES, Le prix des terrains et du bâti pour les maisons individuelles en 2024 (27 novembre 2025) : Consulter la publication
• SDES, Le prix des terrains et du bâti pour les maisons individuelles en 2024, Datalab Essentiel, tableaux 1, 2 et 9, mode d’obtention des terrains, révisions et définitions (novembre 2025) : Consulter le document
• SDES, Le prix des terrains et du bâti pour les maisons individuelles en 2024, fichier de données, tableau 9 (27 novembre 2025) : Consulter les données
• SDES, Foire aux questions sur l’enquête sur le prix des terrains et du bâti (EPTB) (mise en ligne le 4 avril 2022) : Consulter la page
• DREAL Nouvelle-Aquitaine, Les prix du terrain et du bâti pour les maisons individuelles en Nouvelle-Aquitaine en 2024, chapitre 2 « Caractéristiques des terrains » (15 janvier 2026) : Consulter le chapitre
• DREAL Nouvelle-Aquitaine, Les prix du terrain et du bâti pour les maisons individuelles en Nouvelle-Aquitaine en 2024, chapitre 4 « Coût total du projet » (15 janvier 2026) : Consulter le chapitre
• DREAL Nouvelle-Aquitaine, Les prix du terrain et du bâti pour les maisons individuelles en Nouvelle-Aquitaine en 2024, chapitre 5 « Méthodologie et définitions » (15 janvier 2026) : Consulter le chapitre

Permis

• SDES, Logements autorisés et commencés, nombre et surfaces, séries mensuelles (données estimées) (données à fin juillet 2026, publiées le 28 août 2026 ; jeu mis à jour chaque mois) : Consulter le jeu de données

Revenus, emploi et épargne

• INSEE, Au deuxième trimestre 2026, le PIB est stable (+0,0 % après -0,2 %) et le pouvoir d’achat des ménages recule nettement (-0,6 % par unité de consommation), Informations rapides n° 212 (28 août 2026) : Consulter la publication
• INSEE, Revenu disponible brut et pouvoir d’achat, données annuelles de 1960 à 2025 (29 mai 2026) : Consulter les données
• INSEE, Vigilance orange sur la croissance, Note de conjoncture (10 septembre 2026) : Consulter la note
• INSEE, Au deuxième trimestre 2026, le taux de chômage augmente de 0,2 point et atteint 8,3 %, Informations rapides n° 192 (7 août 2026) : Consulter la publication
• INSEE, Au deuxième trimestre 2026, l’emploi salarié est quasi stable (-0,1 %), Informations rapides n° 214 (28 août 2026) : Consulter la publication
• Banque de France, Projections macroéconomiques intermédiaires – Septembre 2026 (15 septembre 2026) : Consulter la publication

Dons familiaux

• Impots.gouv.fr, Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? (13 juillet 2026) : Consulter la page

Démographie et logement

• INSEE, Bilan démographique 2025, Insee Première n° 2087 (13 janvier 2026) : Consulter la publication
• INSEE, Parc de logements au 1er janvier 2025, Insee Focus n° 359 (17 septembre 2025) : Consulter la publication
• INSEE, Conditions de logement début 2024 : les locataires sont moins bien lotis que les propriétaires, Insee Première n° 2090 (21 janvier 2026) : Consulter la publication
• Service-public.gouv.fr, Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation (fiche F1311, vérifiée le 8 août 2025) : Consulter la fiche
• INSEE, Au deuxième trimestre 2026, l’indice de référence des loyers augmente de 1,15 % sur un an, Informations rapides n° 167 (10 juillet 2026) : Consulter la publication
• INSEE, Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0 %, Informations rapides n° 216 (8 septembre 2026) : Consulter la publication

Intentions d’achat

• INSEE, Enquête mensuelle de conjoncture auprès des ménages, intentions d’achats de logements (dans un délai de 1 an), solde des réponses, données CVS (série 001616794, mise à jour du 24 septembre 2026) : Consulter la série
• INSEE, Après une forte baisse depuis début 2022, principalement imputable aux primo-accédants, le nombre de transactions immobilières se stabiliserait, Note de conjoncture, éclairage (9 juillet 2024) : Consulter l’éclairage
• INSEE, Stable en septembre 2026, la confiance des ménages reste dégradée, Informations rapides n° 233 (24 septembre 2026) : Consulter la publication
• INSEE, Enquête mensuelle de conjoncture auprès des ménages (Camme), note méthodologique (mise à jour du 19 septembre 2025) : Consulter la note
• BCE, The euro area bank lending survey, Second quarter of 2026 (21 juillet 2026) : Consulter l’enquête

Définitions de l’INSEE

• INSEE, Niveau de vie, définition (mise à jour du 18 octobre 2021) : Consulter la définition
• INSEE, Revenu disponible, définition (mise à jour du 8 juillet 2021) : Consulter la définition
• INSEE, Unité de consommation, définition (mise à jour du 16 décembre 2022) : Consulter la définition
• INSEE, Revenu disponible brut des ménages (comptabilité nationale), définition (mise à jour du 26 mars 2018) : Consulter la définition
• INSEE, Taux d’épargne (comptabilité nationale), définition (mise à jour du 28 janvier 2021) : Consulter la définition
• INSEE, Construction individuelle ou collective, définition (mise à jour du 7 août 2026) : Consulter la définition

Baromètre de pouvoir d’achat immobilier d’un courtier en crédit, cité pour sa méthode (chiffres non repris)

• Meilleurtaux, Pouvoir d’achat immobilier – juillet 2026 : 1 m² perdu ces six derniers mois, communiqué de presse (9 juillet 2026) : Consulter le communiqué